Inundaciones y drenaje

La zona de inundación, calle por calle

Timberwood cae en tres zonas de inundación, y en cuál queda una casa depende de en qué parte de la calle está. La tabla enseña qué parte de los lotes con dirección están en la Zona AE, la zona de alto riesgo que sale en el mapa, donde el banco de la hipoteca exige el seguro contra inundaciones.

148 de los 1,014 lotes que se contaron aquí están en la Zona AE, más o menos uno de cada siete. No están repartidos parejo. Dos calles están casi completas adentro y la mayoría de las calles están completamente afuera.

Esos porcentajes se contaron aquí. Cada lote de Timberwood con dirección se comparó con el National Flood Hazard Layer de FEMA, que son los datos detrás de los mapas oficiales.¹

Qué quieren decir las tres zonas

Como la mitad del vecindario cae en una zona de inundación o en la otra, y la tabla de arriba nada más cubre la mitad más chica de eso.

La zona AE es la que revisa el banco. Una hipoteca respaldada por el gobierno federal sobre una casa que está en ella exige seguro contra inundación, y lo que se construye nuevo se regula a cierta altura de losa. Ese 1% cada año se acumula a como 26% a lo largo de una hipoteca de 30 años.

Un tercio de Timberwood está en la zona de inundación de 500 años, y esa es la banda de la que casi nadie aquí se ha enterado. FEMA la marca como Zona X, la misma letra que usa para el terreno que queda fuera de toda zona de inundación, y por eso pasa desapercibida. El seguro no es obligatorio y la póliza sale barata. Aun así es zona de inundación: las reglas de permisos de la Ciudad de Humble cubren la banda de 500 años igual que la de 100, así que rellenar, nivelar o guardar cosas ahí también necesita permiso.² Ese 0.2% cada año se acumula a como 6% en 30 años.

El resto de Timberwood queda fuera de las dos, y ahí ningún banco puede exigirte seguro contra inundación.

Las cuentas salen de la misma revisión que la tabla de calles, cada lote con dirección comparado contra el National Flood Hazard Layer de FEMA.¹ El mapa cuenta un poco distinto y no siempre te va a dar el mismo número: dibuja todos los lotes, incluidos unos cuantos que no tienen dirección, y saca de la zona AE el único lote de canal de crecida para darle su propio color, así que ahí AE sale en 147 y el canal en 1. Para verlo dibujado, abre el mapa en su vista de inundación y cada lote sale pintado según su zona. La página de tu propio lote te dice la zona con todas sus letras.

Esta tabla estuvo mal hasta el 20 de agosto de 2026. Antes decía que Pheasant Run estaba como 75% en la Zona AE y Quail Run como 70%, y no ponía ni Oriole Lane ni Blue Jay Circle. Esos dos números estaban demasiado altos y faltaban las dos calles más afectadas. Las cuentas de arriba se volvieron a sacar de los datos de los lotes y varias se checaron contra el mapa en vivo de FEMA. Si leíste esta página antes de esa fecha, léela otra vez.

Timberwood está en el panel FIRM 48201C0485M, vigente desde el 9 de junio de 2014.¹ El terreno como dos millas al este, hacia el río, está en otro panel.

Un lote puede estar en una zona diferente que el pavimento de enfrente, así que el promedio de una calle no dice en qué zona está una dirección. Una casa fuera de la Zona AE también se puede inundar: en todo el país, el 29 por ciento de los reclamos del seguro contra inundaciones entre 2014 y 2024 vinieron de fuera de las zonas de alto riesgo,³ y el departamento de seguros del estado dice "More than half of homes flooded by Hurricane Harvey were outside of designated flood zones."⁴ O sea, más de la mitad de las casas que se inundaron con el huracán Harvey estaban fuera de las zonas de inundación marcadas.

Puedes buscar una dirección en el Flood Map Service Center de FEMA, que busca por dirección,⁵ o en el Flood Education Mapping Tool del Condado de Harris.⁶

Hay mapas nuevos en borrador. El distrito de control de inundaciones del Condado de Harris sacó mapas de inundación en borrador de MAAPnext en febrero de 2026. Un borrador no es la etapa formal de FEMA que llaman "preliminary". El condado dice: "They are not final, not regulatory. Nothing changes right now related to flood insurance requirements or development regulations."⁷ O sea, no son finales y todavía no son regla; por ahora no cambia nada del seguro contra inundaciones ni de las reglas para construir. El calendario del condado no llega a un mapa aprobado hasta como el 2028.⁷ Los borradores moverían la mayoría de estas calles a una categoría de más riesgo.

El registro regional

Durante el huracán Harvey en agosto de 2017, el río San Jacinto tuvo inundaciones graves por "heavy rainfall, Lake Conroe releases and backwater from Lake Houston" (o sea, lluvia muy fuerte, el agua que soltó Lake Conroe y el agua que se regresó desde Lake Houston), y más de 664 casas a lo largo del río quedaron dañadas.⁸

Lake Conroe llegó a su nivel más alto en la historia, 206.24 pies sobre el nivel del mar el 28 de agosto de 2017, contra su nivel normal de 201 pies, y ese mismo día hizo su descarga más grande en la historia, 79,141 pies cúbicos por segundo.⁹

Los fraccionamientos que el servicio del clima nombró entre Humble y Lake Houston fueron Northshore, Bellaeu Woods, Riviera, Treasure Cove, las comunidades de Kings Lake y Kings River, Atascocita Shores y West, Ramblewood y Walden, junto con la US 59, West Lake Houston Parkway, North Houston Avenue, Thelma Road, Hamblen Road y Aqua Vista Drive.⁸

Timberwood no aparece en esas listas. Las listas dicen sobre qué reportó el servicio del clima, no dicen si Timberwood se inundó o no.

Permisos y mapas de inundación

• La Ciudad de Humble pide permiso en la zona de inundación para construir, echar relleno en cualquier cantidad, nivelar el terreno y almacenar cosas, y dice que "often, a floodplain development permit is required even when a construction permit may not be required".² O sea, muchas veces se necesita el permiso de la zona de inundación aunque no se necesite el permiso de construcción. La regla cubre la zona de los 500 años igual que la de los 100 años.² Mira permisos.
• Una "Letter of Map Amendment" corrige una zona de inundación que está mal en una propiedad. FEMA no cobra nada por revisar una LOMA y normalmente contesta en 60 días. El certificado de elevación que pide lo tiene que hacer un topógrafo o un ingeniero con licencia, y eso es el costo y casi toda la espera.¹⁰

Lo que los vecinos pueden agregar

• A cuáles casas les entró el agua con Harvey, con las tormentas de 2015 y 2016, o con Imelda
• Cuáles calles se quedan con agua en una lluvia fuerte normal
• Cuáles zanjas y coladeras dejan de drenar y hay que reportar