Los impuestos de la propiedad y cómo hacer una "protesta"

El Harris Central Appraisal District (HCAD) es el distrito que le pone valor a las propiedades. Ese valor lo puede pelear el dueño con una "protesta". En los papeles de HCAD, en inglés, se llama "protest".

La fecha límite

Según el Texas Tax Code 41.44(a), la "protesta" se tiene que meter "not later than May 15 or the 30th day after the date that notice to the property owner was delivered, whichever is later".¹ O sea, a más tardar el 15 de mayo, o 30 días después del día en que te entregaron el aviso, lo que caiga más tarde. La fecha límite se cuenta desde el día en que el aviso se entregó, así que un aviso que llega tarde la recorre. Si al distrito se le pasa la fecha de mandarlos, que es el 15 de abril, HCAD dice que la fecha límite se vuelve 30 días después de la fecha que trae impreso el aviso.² Si el 15 de mayo cae en fin de semana o en día festivo, se recorre al siguiente día hábil.²

La "protesta" se puede meter en línea con la cuenta de dueño en el sitio del distrito, por correo con sello postal de la fecha límite o antes, o en persona en 13013 Northwest Freeway. No hay buzón para dejarla fuera de horario.²

El valor desigual ("unequal appraisal")

En Texas los precios de venta no son públicos: "Unlike most states, Texas laws do not require mandatory disclosure of sale prices."³ O sea, a diferencia de casi todos los estados, la ley de Texas no obliga a nadie a decir en cuánto se vendió una casa. Los distritos sacan los precios de venta de las escrituras, de papeles del cierre que la gente entrega si quiere, y de compañías que venden datos.

La sección 41.41(a)(2) permite una "protesta" por valor desigual, y se decide con la regla de la sección 41.43(b).¹

La ley le pone la carga al distrito, no a ti. La sección 41.43(b) dice que una "protesta" por valor desigual "shall be determined in favor of the protesting party unless the appraisal district establishes" que la propiedad está valuada al nivel del punto medio de una muestra razonable de propiedades parecidas, o más abajo, ya con sus ajustes.¹ O sea, tú ganas la "protesta" a menos que el distrito compruebe que tu casa no está valuada más alto que el punto medio de las casas parecidas.

Esa regla no te pide comprobar que tu casa vale menos. Te pide enseñar que te la valuaron más caro por pie cuadrado que a los vecinos con casas parecidas, usando los valores que el mismo distrito publica, y esos son gratis.⁴

La carga se te pasa a ti en un solo caso. Según la sección 41.43(d), si el dueño no contesta una "rendition" (una declaración que el distrito le pide) ni la petición de información del jefe de valuaciones antes de la audiencia, la carga le toca al dueño, "and if the property owner fails to meet that standard, the protest shall be determined in favor of the appraisal district".¹ O sea, si no contestaste y luego no compruebas tu caso, la "protesta" se decide a favor del distrito.

Qué revisar

La oficina se llama Harris Central Appraisal District, no Harris County Appraisal District. La mesa directiva votó el cambio el 17 de agosto de 2022 y empezó a valer al principio de 2023, "to help property owners distinguish between the responsibilities of the county government and the appraisal district".⁵ O sea, para que los dueños no confundan al gobierno del condado con el distrito que pone los valores. Las siglas se quedaron igual.

1. El valor por pie cuadrado, comparado con el punto medio del código de vecindario de HCAD. Gran parte de Timberwood cae en códigos que empiezan con 2403.⁴
2. Que la ficha que HCAD tiene de tu casa esté bien: los pies cuadrados, el año en que se construyó, la calidad, la condición, cuántas recámaras y baños, alberca, cochera, construcciones aparte.⁴
3. El tope de "homestead". En la casa donde vives con la exención de "homestead", el valor no puede subir más del 10 por ciento del valor del año pasado, más el valor de lo nuevo que se le construyó, según la sección 23.23 del Tax Code.⁶
4. Exenciones que te tocan y no te están dando: la de "homestead", la de mayores de 65, la de discapacidad, la de veterano. La exención de "homestead" se puede pedir gratis desde la app del mismo distrito.⁷

La fecha de "homestead" que a casi todos se les pasa

Según la sección 11.43(d) del Tax Code, la solicitud de la exención de "homestead" se tiene que meter antes del 1 de mayo, así que el 30 de abril es el último día. El jefe de valuaciones la puede extender una sola vez, hasta por 60 días, si hay una buena razón.⁸

Una solicitud tardía todavía sirve para dos años atrás. Según la sección 11.431(a), el jefe de valuaciones tiene que aceptar una solicitud de "homestead" tardía hasta dos años después de la fecha en que los impuestos se vencen, y esa fecha es el 1 de febrero. Si la aprueban, la sección 11.431(b) obliga a recalcular los impuestos y a regresarte lo que pagaste de más, sin que tú lo tengas que pedir.⁸ Alguien que compró casa y nunca metió la solicitud todavía puede recuperar esos años.

Un detalle de Timberwood

HCAD agrupa gran parte del vecindario como construido después de 1990, y casi todas las casas dentro de esos grupos son de los años noventa.⁴ Una casa más nueva que se construyó entre las de antes puede quedar comparada con propiedades que no se le parecen.

Todavía sin contestar

Cuáles vecinos han hecho una "protesta", qué pruebas les funcionaron, si lo arreglaron en la plática informal o llegaron a la audiencia del ARB, y si valió la pena pagarle a una compañía de esas que hacen la "protesta" por ti.