Las "deed restrictions", y por qué no hay HOA

Timberwood no tiene asociación de dueños (HOA). No hay cuotas, no hay mesa directiva, no hay comité que apruebe cambios, y nadie manda cartas de violación.

Texas tiene un registro público de las asociaciones de dueños de propiedades, porque la sección 209.004 del Código de Propiedad obliga a cada asociación a registrar con el estado un certificado de quién la administra. Timberwood no aparece ahí. Una búsqueda en ese registro da trece asociaciones registradas en Harris County, varias de ellas en Humble, y ninguna es Timberwood.¹

Las "deed restrictions" siguen valiendo

Las "deed restrictions" (las reglas de la escritura) vienen con la propiedad, no con una asociación. Son un compromiso que "runs with the property" y que "limits use of properties within the subdivision", o sea que va pegado a la propiedad y limita cómo se usan los lotes del fraccionamiento, y al comprar la casa tú quedas dentro de él.² Que no haya asociación no cambia eso.

De ahí salen tres cosas.

Cualquier vecino con las mismas reglas las puede hacer valer. El departamento legal de Houston dice quién puede demandar: "a property owner within the subdivision" (un dueño dentro del fraccionamiento), una asociación de dueños o un club cívico, y el abogado de la ciudad.² Además, en Texas el que gana un caso de estas reglas cobra sus gastos de abogado, según la sección 5.006 del Código de Propiedad.³

Se pueden acabar de dos maneras. La mayoría trae un límite de tiempo: "Most deed restrictions have an average life span of 25 to 30 years. Some are in effect in perpetuity", o sea que casi todas duran de 25 a 30 años y algunas nunca se acaban, y muchas se renuevan solas si los dueños no hacen algo para pararlo.⁴ Las de Timberwood se registraron en 1977, así que si todavía valen depende de lo que digan los papeles. Aquí nadie los ha leído todavía.

Una regla que nadie hace valer también se puede dar por abandonada: "If an association has become so lax in enforcing a particular restriction that it appears to be no longer valid, a court may find that the restriction has been abandoned." O sea, si una regla se dejó pasar por mucho tiempo, un juez puede decidir que ya no vale. El juez toma en cuenta qué tan graves fueron las violaciones que se dejaron pasar, cuánto contaba esa regla para el que ahora la quiere hacer valer cuando compró su casa, y en cuántos lotes se dejó pasar.⁵

Una ciudad a veces las puede hacer valer, y Humble probablemente no puede. El Subcapítulo F del Capítulo 212 del Código de Gobierno Local de Texas deja que una ciudad "sue in any court of competent jurisdiction to enjoin or abate a violation of a restriction", o sea que la ciudad puede demandar para parar la violación de una regla registrada en un fraccionamiento dentro de sus límites.⁶ Houston lo hace con su departamento legal y cita ese capítulo como su base.⁷ La sección 212.151 limita ese subcapítulo a una ciudad de 1.5 millones de habitantes o más que haya aprobado una ordenanza para hacerlas valer parejo, a una ciudad chica junto a un lago, o a una ciudad sin ordenanzas de zonas que haya aprobado esa misma ordenanza.⁶ Houston entra por su población. Humble tiene como 16,000 habitantes, así que tendría que caer en el tercer grupo, y esa ordenanza no aparece en su código.

Cómo conseguir una copia

Las reglas registradas de Timberwood son públicas. Las guarda el Harris County Clerk (la oficina de registros del condado) y se buscan en su búsqueda de "Real Property".⁸ Esa búsqueda pide un "Subdivision or Description" (el nombre del fraccionamiento) y un tipo de documento. Hay cuatro códigos de restricciones que buscar: RESTR (Restrictions), DREST (Deed Restriction), NOTICE (Notice of Restrictions) y AMEND (Amendment).⁹

Las imágenes escaneadas llegan hasta el 1 de noviembre de 1960, así que los papeles de 1977 sí están.⁸ Verlos es gratis. La copia que sale en la pantalla trae una marca de agua, y necesitas una cuenta para comprar una limpia.⁸ En persona, el Clerk está en 201 Caroline, Suite 320, en Houston, y las copias en papel normal cuestan $1.00 por página.¹⁰

A la mayoría de los dueños también les dieron una copia de las reglas en los papeles del cierre.

Todavía sin contestar

• Qué dicen los papeles, empezando por cuánto duran y si se renuevan solos
• Si la Ciudad de Humble alguna vez aprobó la ordenanza que pide la sección 212.151⁶
• Si aquí hubo alguna vez un club cívico de voluntarios
• Cuáles reglas le tocan a cada sección, y si alguna se ha cambiado