Seguro de casa

A una casa de aquí le tocan tres coberturas distintas, y la gente las confunde mucho.

Tres coberturas distintas

La póliza normal de casa (la que llaman de "homeowners") cubre los daños de siempre, y aquí sí incluye viento y granizo. El departamento de seguros del estado dice: "If you live anywhere in Texas, except along the coast, you probably have wind and hail coverage in your homeowners policy."¹ O sea, si vives en Texas y no es en la costa, lo más seguro es que tu póliza ya cubre viento y granizo. Muchas aseguradoras ponen un deducible aparte y más alto para viento y granizo, y eso no es lo mismo que no cubrirlos.¹

La inundación no la cubre la póliza normal de casa. "Most homeowners and renters insurance do not cover flood damage."² O sea, casi ninguna póliza de casa o de renta cubre los daños por inundación. El seguro contra inundaciones es una póliza aparte, por el National Flood Insurance Program o por una compañía privada.³ No te cubre hasta que pasen 30 días.² La excepción principal es cuando el seguro contra inundaciones se compra junto con sacar o renovar una hipoteca, y ese empieza de inmediato.²

El seguro de viento aparte es un producto para la costa, y esto no es la costa. La legislatura de Texas creó la Texas Windstorm Insurance Association para cubrir "the seacoast territory of this state", o sea el territorio de la costa del estado, y dejó que el comisionado de seguros marcara la línea.⁴ Esa línea son los catorce condados pegados al mar más "parts of Harris County east of Highway 146",⁵ o sea partes del condado de Harris al este de la carretera 146. El mapa del departamento para el condado de Harris lo cierra a lo que queda al este de la SH 146 y dentro de los límites de las ciudades de Seabrook, La Porte, Shoreacres, Pasadena y Morgan's Point.⁶ Timberwood queda como a cuarenta millas de ahí.

Una propiedad fuera de la zona de inundación marcada como de alto riesgo se puede inundar de todos modos. En todo el país, el 29 por ciento de los reclamos por inundación entre 2014 y 2024 vinieron de fuera de las zonas de alto riesgo,⁷ y "more than half of homes flooded by Hurricane Harvey were outside of designated flood zones."³ O sea, más de la mitad de las casas que se inundaron con el huracán Harvey estaban fuera de las zonas marcadas. Mira inundaciones.

Qué mueve la prima y qué te pagan

• Un "elevation certificate" es un papel que "shows how high a building is compared to how high local floodwaters are expected to get". O sea, enseña qué tan alta está la casa comparada con hasta dónde se espera que llegue el agua. Ya no es lo que fija el precio del seguro contra inundaciones, pero "can identify discounts", o sea que puede sacarte descuentos. Casi ningún dueño fuera de una zona de alto riesgo lo necesita para comprar la póliza.⁸ También es el papel que un topógrafo o un ingeniero prepara para un "Letter of Map Amendment" (LOMA), que es con lo que se corrige una zona de inundación que está mal. FEMA no cobra nada por revisar un LOMA y casi siempre contesta en 60 días; lo que cuesta es el topógrafo.⁹
• La edad del techo cambia lo que pagas y lo que te pagan si haces un reclamo. Una póliza puede pagar el costo completo de cambiar el techo, o puede pagar el valor actual (el "actual cash value"), que "pay[s] less if the roof is older or showing wear", o sea que paga menos si el techo ya está viejo o gastado. Y "as roofs age, some companies will switch to actual cash value",¹⁰ o sea que cuando el techo va agarrando años, algunas compañías te cambian a ese valor. Los trabajos de techo quedan apuntados en Servicios.
• Los deducibles de viento y granizo que son un porcentaje se calculan sobre el valor asegurado de la casa, no sobre el reclamo. El ejemplo del estado: una casa asegurada por $150,000 con un deducible del 5 por ciento tiene un deducible de $7,500, así que "if the home needed $6,500 in roof repairs, Policy B would not pay anything",¹¹ o sea que si el arreglo del techo costaba $6,500, esa póliza no pagaba nada.

Todavía se necesita

• Cuáles aseguradoras usan los vecinos de aquí, y cuánto pagan
• Quién ha hecho un reclamo por inundación o granizo, y cómo le fue
• Si alguien ha usado un "Letter of Map Amendment" en una propiedad de Timberwood
• Qué ajustadores o agentes de por aquí volverían a usar los vecinos